7年前，汤女士在省城经开区买了一套回迁房，但一直没办房产证。可最近，原房主突然反悔，不肯帮她办理房产证，且声称要收回房屋。双方没有谈妥，汤女士陷入了六神无主的境地，害怕房子真的被原房主收回去。

    实际上，汤女士的遭遇仅仅是众多回迁房交易纠纷的一个缩影。记者调查发现，随着城市化进程加快，省城出现了众多拆迁安置小区，回迁房进入市场交易也日益常见。但是，很多回迁房的房产证办理时间跨度大，而夹杂着房价上涨等因素，原房主反悔等情况屡有出现，从而引发了大量纠纷。

    回迁房能否交易、存在哪些风险、应该如何规避?法律界人士提出了很多可操作的建议。

    原房主反悔房产证无法办

    汤女士是肥西居民，一直在经开区打工。 2003年，她听说经开区金寨南路附近某拆迁安置小区有套82.57平方米的回迁房要出售。虽然房产证还没办下来，但低廉的价格还是吸引了她。不久，在4名中间人的见证下，汤女士和房主签订了《房屋转让协议》。根据协议，汤女士一次性付清7万多元的购房款，并很快搬了进去。

    可是，住了7年后，原房主却突然通知汤女士要收回房屋了。原来，近期这个回迁小区在办房产证，汤女士找到原房主，希望对方协助办证，但原房主不仅拒绝了，并提出要收回房屋，“说按照原来的房款和一定的银行利息把钱还给我们”。

    眼瞅着附近的房价飕飕往上窜，汤女士自然不同意。双方没有谈妥，汤女士六神无主，害怕房子真被原房主收回去。

    类似的纠纷案例屡有发生

    合肥市司法局148法律服务中心律师郭军介绍，前不久，他刚刚代理了一起与汤女士类似的回迁房交易纠纷案件。

    “前几年，原告在经开区一回迁小区花了14万多元购买了一套回迁房”，郭律师介绍说，前不久，小区开始办理房产证，于是，“原告要求原房主协助办理房产证，但是，原房主不愿意，一拖再拖”。后来，原告诉诸法律，将原房主告上了法院。最终，经过法院调解，双方达成一致，“明确了原告对这套回迁房的房屋所有权，并要求在条件具备时，原告在一定时间内办理房产证过户的相关手续”。

    代理了这起民事纠纷案例后，郭军发现，“这类民事纠纷比较普遍”。而148法律服务中心的沈锋律师也表示，在日常的法律咨询接待中，“大约每周有两三人次咨询回迁房买卖的相关事情”。

    “很多回迁房的房产证办理时间跨度大，但房屋升值很快，到后来，一些售房人会反悔，甚至出现一房二卖的情况。”郭军认为，如果回迁房的房产证尚未办下来，市民私下进行相关交易会存在较大的法律风险，应该尽量避免此类交易或设法规避风险。

    签合同避风险律师来支招

    但现实中，无证回迁房的交易是大量存在的。那么，市民需要警惕哪些法律风险，如何避免呢?

    沈锋律师说，最需要注意的是明确违约责任的约定方法，“违约责任应该具体明确，具有可操作性”。通常，“因为房屋价格上涨快，如果约定的违约成本太低，必然有人宁愿去违约而收回房屋再进行交易。”沈锋说，因此在拟定合同时，“可以参照附近小区商品房均价的升值比例来约定交易的回迁房的违约责任”。这么做的好处是，“具体到一个参照物，具有可操作性。相反的，如果合同中只声明违约方承担一切法律和经济后果，这样的约定等于是空话，操作难度比较大”。

    另外，办证的相关费用也需要明确，特别是土地出让金。沈锋说，目前的回迁房的土地大多是划拨的，“房屋过户时，需要再缴纳一笔土地出让金”。由于土地出让金数额较大，往往也容易引起纠纷。

    第三，市民在购买回迁房时还需要了解到房屋的土地性质。沈锋说，“如果房屋土地是国有的，交易双方的合同是有效的，双方应当按照协议的约定履行合同规定的义务，如有一方不履行，对方可诉讼至法院，要求继续履行;而如果土地使用权是集体的，那么购买人可能因为不是集体经济组织成员，不能取得房屋所有权，合同无效，造成损失的话只能按照合同的约定或者双方各自的过错来承担损失。 ”